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6种村级工业园改造新模式 全力开拓高质量发展空间
发布日期:2019-04-04

佛山市顺德区在实施村级工业园改造过程中,结合区域发展实际情况,大胆试验、积极创新,总结提炼出企业长租自管、政府统租统管、政府直接征收、政府挂账收储、企业自主改造、政府生态修复等六种村级工业园改造范例,有效解决了村级工业园改造中遇到的土地权属复杂、改造路径单一、各方利益难以平衡、改造成本过高、社会资本投入意愿不足等难题。2018年区级财政资金共投入22.86亿元,撬动社会资本投入约55.63亿元,实现全区382个村级工业园中78个园区95个项目启动改造,36个园区启动拆迁,20个园区开工新建厂房137万平方米,完成土地整理4511亩,约是2017年“三旧”改造完成土地面积的两倍。

企业长租自管模式

通过政府引导,预先对改造园区进行产业定位分析,经过园区所在村集体表决通过后,公开引入社会资本(企业)长期租用该园区土地,并由该租地企业对园区进行土地整理、开发建设、运营管理及招商等,但土地的流转年限不能超出国家政策、法律规定的最高年限。该模式可以有效解决集体土地及物业难以融资的问题,促进了投资主体多元化,充分发挥了市场配置资源的作用。典型代表项目是乐从镇上华工业区项目,该项目面积248.8亩的集体性质建设用地,由乐从镇政府进行引导,村集体通过表决公开流转土地年限30年的形式,引入美的地产公司等共同组建的佛山市顺德区美铭地产发展有限公司开发建设,在流转期满后,土地及第三物业归原集体经济组织所有,保障村集体经济收益,实现村居、企业、政府三方共赢。该项目未来定位为上华智造园,以高端智能装备制造、机器人产业为发展方向,拟建成高端现代化厂房,投资预计超过8亿元


政府统租统管模式

该模式适用于社会资本介入园区土地改造意愿不强、村集体难以选定合作方,且园区确有改造必要的情况。由政府引导、国资介入,经过村集体表决通过后,土地以流转的形式交由国资独家开发建设,由国资提前支付一定数额的土地租金给园区所在的村集体,再逐年支付剩余租金。典型代表项目是乐从镇沙边堤内工业区项目,规划面积345亩的集体建设用地,改造用于工业开发。该土地在经过该村集体股东表决通过后,由乐从镇政府引导,沙边股份合作社与镇属国资公司签订租赁协议,镇属国资公司向合作社支付租金,承租及流转年限为40年。预计投资超10亿元建设新园区,将瞄准智能制造、高端装备、数字创意与设计服务等高端产业,建成后年总产值可达100亿元,年税收超30万元/亩


政府直接征收模式

由政府根据土地、房屋征收的有关法律规定的程序和权限,经村集体同意后,将集体土地转为国有,并给予村集体的村民相应补偿和安置,征收的土地再以公开出让的方式进行开发建设。典型代表项目是南入口新兴产业园(容桂·细滘)升级改造项目,项目面积约2076亩。由容桂街道通过政府开展土地整理工作,统一由政府以征(收)方式收储土地后,以公开交易出让模式进行开发,由竞得人投入资金建设。通过该模式,改造前园区所在村集体收入约为1300万元,改造后预计将超过20亿元,园区将规划打造成为粤港澳大湾区生态型、智慧型、创新型、共享型中小企业总部集聚区。


政府挂账收储模式

由政府在改造前进行统筹,在改造方案等通过村集体或全体股东表决同意后,将集体土地转为国有,由政府、土地储备机构与土地权属人(村集体或合作社股东)签订收储协议,暂不支付补偿款,待土地公开交易后,出让金由政府与原权属人按政策规定分成。典型代表项目是龙江镇仙塘宝涌工业区项目,改造项目一期占地面积153.72亩,由龙江镇政府统筹,全体股东表决通过后,集体土地转国有并进行挂账收储,土地公开交易后进行整体连片改造,村集体在改造过程中获得土地出让分成和配建物业收益。未来计划建设商品厂房项目,拟引入的主导产业为智能家居制造业,将促进龙江镇家居产业优化升级。


企业自主改造模式

由政府通过统一规划,给出改造扶持政策,在确定产业准入条件后,根据环保和安全生产要求,引导单个业权人独资或多个业权人联合自发进行项目改造,同时政府统筹相关公共配套设施和市政设施建设,提升园区建设及运营水平。典型代表项目是龙江的陈涌工业区,项目面积470亩,该项目在龙江镇政府的引导下,由园区内权属人作为项目实施主体,自行(或引入社会主体合作)开展项目范围的土地整理工作,解决资金需求。同时,龙江镇政府投入3000万元,对园区道路、绿化、市政等基础实施进行完善。该园区某企业家投入逾2000万元将原来占地1600多平方米的锌铁棚变身八层高的标准厂房,建筑面积增加到12000多平方米,消防设施和安全生产设备一应俱全,大大增加厂房的使用效益。


政府生态修复模式

结合落实减量规划、生态修复的项目规划定位,通过城乡建设用地增减挂钩的相关政策(即城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩,依据土地利用总体规划,将若干拟整治为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块等面积共同组成拆旧建新项目区),由政府主导直接征收相关土地,不再用于工业、商业用途,而开展复垦复绿建设工作。典型代表项目是伦教北海工业区项目,由政府收储土地后,开展土地整理工作,全面拆除园区内旧厂房,逐步开展复绿工程。其中153亩“增减挂钩”的复垦方案已获得批复,2018年已经完成80亩以上的复绿任务,项目改造后将变成滨河生态公园。

顺德区将在村级工业园改造三年行动计划的基础上加码加力,制定三年拆除改造提升50000亩的目标,其中2019年工作任务是拆除破旧厂房13000亩、复垦复绿3000亩、新建建筑面积800万平方米。同时,做好顶层设计,开展减量规划,优化功能布局,明确总体目标,编制“多规合一”的村级工业园升级改造总体规划,科学调控计划规模,形成20个3000亩以上的连片现代化产业集聚区和30个生态集约的现代主题产业园,推动产业空间、城市公共空间、生活休闲空间“三位一体”发展。



素材来源:广东自然资源

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