该模式由政府统筹，在改造项目的实施方案通过改造范围内土地权属人同意（涉及集体用地的，需经农村集体经济组织表决同意）后，由政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议（涉及集体土地的，需先由农村集体经济组织申请将集体土地转为国有），土地整理完成后通过公开交易方式出让土地，且土地出让须满足各镇（街道）招商要求，由竞得人进行开发建设。政府按有关政策规定和挂账收储协议约定标准向原土地权属人支付土地补偿。
2.集体物业返还
项目案例概况
A项目现状为村级工业区用地，土地为集体建设用地，属拆除重建类“工改工”项目，用地面积约160亩。由于存在开发强度低，建设标准低，环境污染大，经济效益差，农村集体经济组织收益少等问题，农村集体经济组织以挂账收储模式改造为现代化产业园。
改造情况
项目经农村集体经济组织表决同意后，集体土地转为国有，政府通过挂账收储形式将土地收储后公开出让推出市场，其中挂账收储协议和土地出让协议约定土地出让建成后，返还一定规模的物业给农村集体经济组织，确保村民长远收益。
改造效益
按照区47号文的挂账收储补偿标准，工改工挂账收储项目按不超过土地公开市场成交价的98%补偿原土地权属人，扣除前期土地成本，农村集体经济组织收益比改造前大幅提升。
项目案例概况
B项目现状为集体建设用地工业区，政府征地面积1000亩，属拆除重建类项目。由于存在开发强度低，建设标准低，环境污染大，经济效益差等问题，工业区对农村集体经济组织的收益贡献非常低。考虑到农村集体经济组织缺乏土地整理能力，项目拟以政府直接征收模式进行升级改造。
改造情况
项目经过农村集体经济组织表决同意后，政府开展土地整理工作，按照1号文和8号文的搬迁补偿标准对搬迁厂房进行补偿，并给予农村集体经济组织相应的货币补偿，以征收集体土地使用权方式完成土地收储。其后，政府再将地块公开出让，由竞得人投入资金开发建设。
改造效益
通过该模式改造，农村集体经济组织收益大幅提升。改造后，项目将大大提高容积率，高效利用土地，使得消防、环保等符合要求，提升片区环境。
镇（街道）根据已批控规拟定复垦复绿范围，由政府主导直接征收（收回），开展土地整理工作，全面拆除园区内旧厂房，不再用于工业、商业用途，开展生态修复、复垦复绿工程，建成滨河生态公园，并通过城乡建设用地增减挂钩相关政策，释放城乡建设用地指标。
项目案例概况
由镇政府进行引导，农村集体经济组织通过表决公开流转土地30年，引入社会企业开发建设，流转期满后，土地及开发物业归原集体经济组织所有。
改造效益
该模式通过集体土地流转，不仅有效解决了土地租赁时间短（最高20年）的问题，且流转期满后，土地及开发物业归原集体经济组织所有，既保障农村集体经济组织经济收益，又能实现村居、企业、政府三方共赢。
项目案例概况
E项目现状为集体建设用地工业区，规划改造土地面积350亩，属拆除重建类“工改工”项目，拟通过政府统租统管模式改造为现代化产业园。
改造情况
在经过农村集体经济组织股东表决通过后，由镇政府引导，农村集体经济组织通过表决公开流转，引入镇属国资公司开发建设，流转年限为40年，由镇属国资公司投资建设新的工业园区。在流转期满后，土地及投资建设物业归原集体经济组织所有。
改造效益
该模式有效解决了社会资本介入园区土地改造意愿不强、农村集体经济组织难以选定合作方的问题，且流转期满后土地及开发物业归原集体经济组织所有，使农村集体经济组织收益得到明显提升的同时，也保障了农村集体经济组织长远利益。
该模式是让企业根据自身产业需求，依据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办[2018]27号）和《佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的通知》（顺府发[2019]47号）相关文件要求，进行自主改造。
*项目案例仅供参考，实际计算操作视项目实际情况而定。
素材来源：顺德村级工业园升级改造发布平台编辑小组。
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