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六大改造模式收益好“吸睛”!怎么计算看这里→
发布日期:2019-09-18
顺德382个村级工业园进行升级改造,
并规划建设20个现代化产业集聚区
30个现代主题产业园。
2019年将完成20000亩土地拆除整理,
复垦复绿3000亩
建设面积达800万平方米


在村级工业园升级改造的过程中,
顺德探索出了六大改造模式
更把各改造模式的收益清清楚楚列明,
让参与改造、投资的企业,村集体,村民
实现互利共赢


想来顺德做生意的老板们,
一定要看看!


1

该模式由政府统筹,在改造项目的实施方案通过改造范围内土地权属人同意(涉及集体用地的,需经农村集体经济组织表决同意)后,由政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议(涉及集体土地的,需先由农村集体经济组织申请将集体土地转为国有),土地整理完成后通过公开交易方式出让土地,且土地出让须满足各镇(街道)招商要求,由竞得人进行开发建设。政府按有关政策规定和挂账收储协议约定标准向原土地权属人支付土地补偿。


收益计算
1.集体货币收益=土地出让金×分成比例(不高于98%)-土地整理成本


2.集体物业返还


项目案例概况

A项目现状为村级工业区用地,土地为集体建设用地,属拆除重建类“工改工”项目,用地面积约160亩。由于存在开发强度低,建设标准低,环境污染大,经济效益差,农村集体经济组织收益少等问题,农村集体经济组织以挂账收储模式改造为现代化产业园。


改造情况

项目经农村集体经济组织表决同意后,集体土地转为国有,政府通过挂账收储形式将土地收储后公开出让推出市场,其中挂账收储协议和土地出让协议约定土地出让建成后,返还一定规模的物业给农村集体经济组织,确保村民长远收益。


改造效益

按照区47号文的挂账收储补偿标准,工改工挂账收储项目按不超过土地公开市场成交价的98%补偿原土地权属人,扣除前期土地成本,农村集体经济组织收益比改造前大幅提升。


2
该模式由政府统筹,改造项目实施方案通过农村集体经济组织表决同意后,政府根据土地管理、房屋征收等法律规定的程序和权限对农村集体经济组织的土地进行征收,政府负责上盖建筑物拆除补偿,征收的土地政府依据法定程序出让或划拨。


收益计算
集体收益=征地补偿

项目案例概况

B项目现状为集体建设用地工业区,政府征地面积1000亩,属拆除重建类项目。由于存在开发强度低,建设标准低,环境污染大,经济效益差等问题,工业区对农村集体经济组织的收益贡献非常低。考虑到农村集体经济组织缺乏土地整理能力,项目拟以政府直接征收模式进行升级改造。


改造情况

项目经过农村集体经济组织表决同意后,政府开展土地整理工作,按照1号文8号文的搬迁补偿标准对搬迁厂房进行补偿,并给予农村集体经济组织相应的货币补偿,以征收集体土地使用权方式完成土地收储。其后,政府再将地块公开出让,由竞得人投入资金开发建设。


改造效益

通过该模式改造,农村集体经济组织收益大幅提升。改造后,项目将大大提高容积率,高效利用土地,使得消防、环保等符合要求,提升片区环境。


3
该模式结合了“减量”规划和生态修复的规划定位,通过城乡建设用地增减挂钩等相关政策,由政府主导征收、收回相关土地或由原权属人利用自有产权的土地实施复垦复绿改造,不再用于工业、商业等建设用途。


收益计算
集体收益=征地补偿
项目案例概况
C项目规划改造土地面积1000亩,现状均为国有土地,属复垦复绿项目,拟采用“政府生态修复模式”实施改造。
改造情况

镇(街道)根据已批控规拟定复垦复绿范围,由政府主导直接征收(收回),开展土地整理工作,全面拆除园区内旧厂房,不再用于工业、商业用途,开展生态修复、复垦复绿工程,建成滨河生态公园,并通过城乡建设用地增减挂钩相关政策,释放城乡建设用地指标。

改造效益
通过该模式改造,落实绿色生态理念;原土地使用权人的利益在土地整理中得到了保障(按照1号文及8号文享受搬迁补偿);片区生态环境也得到有效提升,给周边民众提供生态休闲场地


4
该模式在政府的规划引导和产业定位分析的指导下,经农村集体经济组织表决同意后进行土地整理,通过集体土地公开流转方式引入社会资本(企业)开发该园区土地,并由该企业对园区进行开发建设、运营管理及招商等,但土地的流转年限不能超出国家政策、法律规定的最高年限。该模式促进投资主体多元化,充分发挥市场配置资源的作用。


收益计算
1.集体货币收益=流转成交价款-集体土地流转收益金(7%)-土地整理成本

2.集体物业返还:流转期满后,物业归集体所有。

项目案例概况

D项目现状为集体建设用地工业区,规划改造土地面积250亩,属拆除重建类“工改工”项目,拟通过企业长租自管模式进行升级改造。


改造情况

由镇政府进行引导,农村集体经济组织通过表决公开流转土地30年引入社会企业开发建设,流转期满后,土地及开发物业归原集体经济组织所有。


改造效益

该模式通过集体土地流转,不仅有效解决了土地租赁时间短(最高20年)的问题,且流转期满后,土地及开发物业归原集体经济组织所有,既保障农村集体经济组织经济收益,又能实现村居、企业、政府三方共赢


5
该模式是在工业园区确有改造必要,但社会资本介入园区土地整理的意愿不强,或农村集体经济组织难以选定合作方的情况下,改造项目的实施方案通过农村集体经济组织表决同意并经批准,政府通过统租统管方式协助农村集体经济组织完成前期土地整理工作后,由农村集体经济组织以公开流转的形式供地,由竞得人(政府)进行开发建设,并按约定的方式返还政府参与前期土地整理的成本。


收益计算
1.集体货币收益=流转成交价款-集体土地流转收益金(7%)-土地整理成本-前期统租费用


2.集体物业返还:流转期满后,物业归集体所有。

项目案例概况

E项目现状为集体建设用地工业区,规划改造土地面积350亩,属拆除重建类“工改工”项目,拟通过政府统租统管模式改造为现代化产业园。


改造情况

在经过农村集体经济组织股东表决通过后,由镇政府引导,农村集体经济组织通过表决公开流转,引入镇属国资公司开发建设,流转年限为40年,由镇属国资公司投资建设新的工业园区。在流转期满后,土地及投资建设物业归原集体经济组织所有。


改造效益

该模式有效解决了社会资本介入园区土地改造意愿不强、农村集体经济组织难以选定合作方的问题,且流转期满后土地及开发物业归原集体经济组织所有,使农村集体经济组织收益得到明显提升的同时,也保障了农村集体经济组织长远利益


6

该模式是让企业根据自身产业需求,依据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办[2018]27号)和《佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则的通知》(顺府发[2019]47号)相关文件要求,进行自主改造


该模式其中三大亮点十分诱人:“地价优惠,工改工项目提高开发强度,只要不延长年限不计收土地出让金”、“配套设施比例和分割政策优惠,提升改造利益空间”以及“政府财政扶持,鼓励自行改造”。


工改工协议出让项目提高容积率、提高建筑密度,只要不延长土地使用年限的不计收土地出让金。改造前为划拨土地或未完善供地手续的,按土地市场价40%计收出让金。
商品厂房可按规定分割销售,一般厂房可按省自然资源厅文件规定分割转让,单元最小建筑面积不少于300平方米。项目面积达15亩的,配套设施比例(计容建筑面积占比,下同)可 提高至15%;面积达100亩的,配套设施比例可提高至20%;经批准的新型产业用地,配套设施比例可提高至30%。上述配套设施比例15%以内部分可随厂房分割转让。
用地面积达30亩或以上的自行改造的拆除重建类工改工项目:一般工业项目容积率达1.5或以上的,完成土地整理及供地手续后,按10万元/亩对土地使用权人进行扶持。项目竣工验收备案后,按竣工验收建筑面积150元/平方米进行扶持;商品厂房、新型产业项目容积率达2.5或以上的,完成供地手续后,按10万元/亩对土地使用权人工改工协议出让项目提高容积率、提高建筑密度,只要不延长土地使用年限的不计收土地出让金。改造前为划拨土地或未完善供地手续的,按土地市场价40%计收出让金。


*项目案例仅供参考,实际计算操作视项目实际情况而定。



素材来源:顺德村级工业园升级改造发布平台编辑小组。


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